房地產抵押貸款是一種較為普遍的信貸業務。用房地產作抵押，是銀行防范金融風險、保障信貸資金安全的重要手段，一但出現借款人不能還款時，銀行可以通過拍賣等方式處分房地產，以償還債務。是不是只要有了房地產作抵押，信貸資金就有安全保障了呢？答案是否定的。那么，銀行應當怎樣選擇或鑒別用于抵押的房地產呢？
一般來說，應從以下幾個方面分析。
1、房地產是否允許進入市場轉讓問題。房地產的產權是否合法，主要看有沒有房地產權證件。然而，即使是有產權證件的房地產，也存在是否允許進入市場轉讓的問題。例如，集體土地上的房地產，法律法規規定該集體土地必須經征用轉為國有土地后，該房地產才能進入市場轉讓。再如，政府的福利房、微利房、解困房和房改房，除繼承外，目前是不允許直接進入市場轉讓的。深圳市近年頒發的有紅皮、綠皮兩種產權證件，一般紅皮證件表明是可以直接進入市場的，綠皮證件一般是不允許直接進入市場的。歷史上原寶安縣頒發的幾種產權證件和深圳市早期頒發的幾種產權證件一般是不允許直接進入市場的。
2、房地產轉讓是否會引發社會問題。有的房地產從法律上講能直接進入市場轉讓，但在實際生活中，一但發生轉讓，就會引發社會問題。例如，企業的職工（集體）宿舍，一但轉讓就會引發職工居住等問題。再如，住宅區里的停車場、設備房等配套設施，一但轉讓就會引發居民的某些權益問題。
3、房地產的使用現狀是否影響轉讓問題。影響房地產轉讓的一個重要因素是它的使用現狀。例如，轉讓帶有租約的房地產，法律法規規定受讓人要按原租賃合同維系租賃關系，不能攆客搬家。確不能維系租賃關系的，需按原合同條款賠償承租人損失。這就構成了轉讓該房地產的附加條件。再如，作為生產經營場所由合作（伙）經營中一方提供的房地產，若轉讓則同樣要受合作（伙）經營合同中附帶條款的約束，否則會引起合作（伙）經營糾紛甚至訴訟。
4、房地產轉讓的難易程度問題。對房地產的不合理分割，會產生轉讓的難易問題。例如，僅轉讓工業廠房的某（些）層而非整棟、或僅轉讓廠房而不轉讓配套的宿舍，都會因廠房不能整體利用，也不能有效組合樓層來利用，或沒有配套宿舍而增加廠房轉讓的難度。再如，單獨轉讓酒店的大堂或客房而非全部酒店物業，會因為該大堂或客房不能獨立使用，需依賴物業的整體功能來使用，使轉讓難以進行甚至不可能。
5、房地產是否有歷史遺留問題。有的房地產雖然有產權證件，但因歷史原因會有遺留問題。例如，僅有《房屋所有權證》或僅有《土地使用權證》的房地產。這類情形在寶安區、龍崗區較多，屬寶安縣房地分管的歷史遺留下來的問題。由于只有單獨的房或地一本證件，不能清晰地反映完整的房地產權益，不能輕易認可來作抵押。
